Оценка стоимости капитала и объекта инвестирования
Рыночная (ликвидная) стоимость является ценой, по которой активы могут быть проданы в соответствии со спросом на рынке подобных товаров и услуг. Это цена, когда есть реальный покупатель и может быть осуществлена продажа и получены деньги.
Залоговая стоимость является ценой, по которой заимодавец соглашается взять активы предприятия в залог, чтобы гарантировать возврат выданного займа предприятию. Обычно это самая низкая оценка стоимости активов. Заимодатель ставит цену ниже рыночной, чтобы гарантировать получение невозвратных предприятием средств от быстрой продажи заложенного имущества.
Инвестиционная стоимость объекта инвестирования является верхним пределом цены, которую следует заплатить инвестору за приобретение намеченных объектов, чтобы иметь возможность заработать на этом, то есть обеспечить рост потраченных средств.
Рекомендусгься три метода предварительной оценки инвестиционной стоимости объекта инвестирования:
• затратный метод оценки на основе определения стоимости затрат на создание подобного объекта в современных условиях. Если не покупать объект, то его можно создать. Стоимость создания и дает ориентир для определения цены во время переговоров с продавцом;
• метод аналогий— на основе информации о цене покупки подобных объектов по операциям, которые реально произошли на рынке в последнее время;
• метод оценки "за бизнесом", то есть с учетом того дохода, который прогнозируется получить от владения планируемым к приобретению объектом.
Метод оценки "по затратам" предполагает разработку сметы затрат: стоимость строительных, ремонтно-строительных работ, стоимость материалов, стоимость самого оборудования, его монтажа. Общую сумму по смете следует уменьшить на величину фактической изношенности активов, которые покупаются.
Метод "аналогий" трудно применять к уникальных объектов, так как информация относительно покупки-продажи подобных объектов будет отсутствовать. Практически каждое предприятие можно считать уникальным объектом. В то же время в сфере жилой недвижимости этот метод является главным.
Заранее известно, в каком районе города, жилье сколько стоит и какие коррективы могут быть внесены в зависимости от определенных условий (тип проекта, этаж, состояние ремонта, паркет, телефон и прочее).
Метод "оценки за бизнесом" предусматривает значительную аналитическую работу, связанную с проработкой нескольких вариантов использования объекта оценки и с разработкой соответствующих бизнес-планов их инвестиционного использования. В результате инвестор для оценки стоимости объекта может использовать прогноз прибыли в соответствии с бизнес-планом.
Общая схема оценки "за бизнесом" предполагает выполнение следующих шагов:
1) разработка сценариев использования объекта оценивается (несколько вариантов), и определения количества лет владения объектом;
2) разработка под каждый сценарий соответствующего бизнес-плана с расчетами необходимых инвестиционных затрат и ожидаемыми объемами прибыли за каждый год владения объектом;
3) определение ставки дисконтирования, что соответствует представлению инвестора относительно изменения стоимости денег во времени на период владения объектом инвестирования;
4) определение ожидаемого общего во всех годах владения объектом чистого приведенного дохода от владения;
5) определение верхнего предела цены объекта на уровне результата;
6) установление ожидаемой инвестором доходности от инвестирования в приобретение объекта и расчет цены (ниже верхнего предела), отвечает этой доходности;
7) проведение переговоров с продавцом объекта и установления фактической договорной цены покупки объекта.